Expensas: "Comunes", "Ordinarias" y "Extraordinarias" En la Argentina, desafortunadamente, no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto.

Expensas Comunes Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso "c" del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad ("La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes") no expresa otra cosa.Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas "comunes" con "ordinarias". No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que "toda expensa es común" porque es común "a todo el consorcio". Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". Así de sencillo y así de claro.

Expensas Ordinarias o Tipo A Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos "fijos" como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos "líquidos" previstos por estimación.Comprenden los gastos administrativos, sueldos, tasas, seguro de incendio y los gastos de reparación y mantenimiento de las partes comunes. Son expensas cuyo pago no puede discutirse.Estas expensas, a su vez, pueden ser "fijas", "variables" o "mixtas".Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son "variables" (o "líquidas") se harán en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "híbridas") se combinarán gastos fijos con gastos variables.Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

Expensas Extraordinarias o Tipo B.

a Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta Se distinguen de las Ordinarias porque en aquellas puede no resultar necesaria la aprobación previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (más de la mitad sobre el total, en principio cada propietario tiene un voto).Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino.

b. Causales de oposiciónEl art. 8° de la 13512, dice que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren:

De todos modos, como la medida fue decidida por mayoría a través una asamblea, no se suspende sin orden judicial expresa.

c. Legitimados para oponerseSegún Alterini: todos los consorcistas disconformes, hayan estado o no presentes en la asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estarían comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares).Según Highton: Sólo los que votaron en contra, se abstuvieron, o no asistieron a la Asamblea.

Tipo C. Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio común El art. 8° de la mencionada ley también prevé:Que en caso de ausencia del administrador (que la doctrina entiende tanto física como moral), previa notificación al resto de los consorcistas y sin la oposición de éstos (se considera mandato tácito) cualquier copropietario puede realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de los bienes comunes. En este caso tiene derecho a reembolso.Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran útiles. 

Obligatoriedad al pago de las expensas En principio, la obligatoriedad del pago de expensas recae sobre el propietario de la unidad. En caso de inquilinos, lo convenido entre las partes (locador y locatario) será res inter alios acta^[1] para el Consorcio. El obligado ante éste seguirá siendo el locador propietario en carácter de titular del dominio.Pretender que el inquilino sea único responsable del pago tanto como que el administrador le cobre en exclusividad al inquilino a partir de un contrato de locación va contra natura. El administrador cobra deudas de la Unidad Funcional, nunca de quien responda por ella explícita o tácitamente. Si el inquilino no pagase, siempre el responsable original será el propietario porque sobre él recaerá la responsabilidad jurídica de pago de las expensas. Conceptualmente, y conforme al 8º de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal actual y disposiciones sobre el mandato del Código Civil argentino el inquilino no debe pagar expensas de ningún tipo, ya que es exclusiva obligación del propietario hacerlo. Y si entre locador y locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exención de pago, ésto quedará librado a lo pactado entre las partes pero nunca podrá ser trasladado, y bajo ningún pretexto, hacia terceros (res inter alios acta).De lo anteriormente dicho, se desprende que los inquilinos no deben pagar ningún tipo de expensas, por lo tanto es un despropósito hablar de ordinarias y extraordinarias en relación a obligaciones y exenciones del locatario. Las mismas deberían estar integradas dentro de los contratos de locación, pero "nunca" y de ninguna forma, pueden estos contratos subordinar al administrador a hacer de empleado encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones.Por último: el pago de las expensas por parte del locatario en reemplazo del locador está sujeto a lo estipulado en el Código Civil sobre subrogaciones de pago (Art. 767 y siguientes), es decir que "sólo y sólo si" a efectos de la deuda resulta ser el inquilino quien contraiga la obligación de pago, ésto no le dará derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningún otro efecto como, por ejemplo, actuar como si tales en una asamblea (con voz y voto) a menos que el locatario se halle debidamente mandatado por su locador mediante carta poder debidamente certificada conforme a reglamento o según lo estipule la ley.

Obligación sucesoria También se encuentran obligados los sucesores particulares. La naturaleza jurídica del crédito de expensas es una obligación propter rem^[2]. Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa, y el adquirente también por las devengadas con anterioridad —que se adeuden— hasta el valor de la cosa adquirida. No existe facultad de abandono de la cosa (art. 8° ley 13512, última parte): “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.”El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a través del administrador. El CPC de Santa Fe no prevé la posibilidad de juicio ejecutivo, sí en cambio el de la Nación, pero se admite que si el Reglamento contempla el cobro ejecutivo —para lo cual además deberá decir cómo se confecciona el título ejecutivo—, si éste procede.

Convenios de pago por falta de fondoA veces, por más buena voluntad y fondos que se tengan, un imprevisto en una unidad funcional puede poner las finanzas del conjunto del consorcio en riesgo. El problema no puede esperar a que se recaude en tiempo y forma el dinero para el arreglo de modo que entre el propietario y el administrador acuerdan un convenio de pago para enfrentar la obra. Claro que esto sólo puede suceder en caso de que el propietario disponga con el dinero correspondiente. De ser así, se acordarán las formas en que el consorcio devolverá el dinero y se dejará asentado en un convenio de partes.En un párrafo del artículo 8º, la ley 13.512 contempla lo siguiente: "Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado". Pero esto sólo se aplica en el caso de que tanto el administrador como el consorcio se nieguen a enfrentar la obra reclamada. En lo general, debe primar el "espíritu de cuerpo"; ya que la idea rectora deberá ser siempre la de "tirar juntos" y "para adelante", sin poner "palos en la rueda". De allí un feliz convenio de partes es la solución idónea para estos casos.Esta metodología ha ayudado a paliar muchísimos problemas consorciales y ha permitido, inclusive, mejorar la calidad de vida de los condóminos.

Conclusión De todo lo anteriormente expresado se deduce que las expensas son un reaseguro del bien inmueble, toda vez que mejora su calidad estructural evitando vetustez prematura, equilibra el valor de mercado y contribuye al bienestar general y particular de los condóminos reunidos en consorcio atenuando, muchas veces, desembolsos costosos que individualmente jamás podrían afrontarse, ya que sigue al axioma que dice que: "Sumando fuerzas, se resta esfuerzo". Y el truco reside en “saber sumar".